Изменение градостроительного регламента не должно препятствовать завершению строительства

По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд «распространил» действие ч. 8 ст. 36 ГрК РФ на объекты незавершенного строительства. Другой заметил, что ВС опирается на позицию КС, согласно которой регулирование отношений по использованию земельных участков тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере, основной целью которых является обеспечение комфортной окружающей среды в населенных пунктах. Третий полагает, что позиция ВС положительным образом отразится на застройщиках и инвесторах, поскольку она способствует уменьшению бюрократических рисков при получении соответствующих разрешений от госорганов, даже в случаях наличия формальных нарушений, возникших при оформлении разрешительной документации. 22 октября Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС24-9661 по делу № А56-58911/2023, в котором разъяснено, когда застройщик вправе получить разрешение для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса, достроить его и в дальнейшем использовать такой объект и земельный участок, на котором он расположен, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. В июле 2012 г. администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области сдала в аренду ООО «Эсна» земельный участок категории «земли населенных пунктов» для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства спортивно-развлекательного комплекса. Срок аренды заканчивался в конце июля 2013 г., участок земли был предоставлен обществу без проведения торгов. В начале 2014 г. стороны заключили договор аренды сроком на один год, на основе которого участок был передан арендатору для строительства спортивно-развлекательного комплекса. В июне 2016 г. договор был перезаключен до конца марта 2017 г. В июле 2016 г. администрация выдала обществу разрешение на строительство спортивно-развлекательного комплекса сроком действия до 27 июля 2017 г. На дату выдачи этого документа строительство объекта соответствовало виду разрешенного использования земельного участка «для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса» и условиям договора аренды от 28 июня 2016 г. Впоследствии действие разрешения на строительство не продлевалось. В конце 2017 г. «Эсна» зарегистрировала в ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание с 85% степени готовности, расположенное на вышеуказанном земельном участке. В мае администрация и общество вновь заключили договор аренды земельного участка для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса на срок до конца февраля 2021 г., после которого стороны продлили договор еще на три года. В ноябре 2020 г. общество получило от администрации градостроительный план земельного участка, в котором перечислялись основные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования спорного земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденными решением Совета депутатов второго созыва вышеуказанного муниципального образования от 30 ноября 2011 г. № 62 с учетом внесенных в них изменений приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15 марта 2018 г. № 23. В обновленном перечне отсутствовало размещение спортивных объектов. В апреле 2023 г. общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство с целью завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса. Однако ему было отказано со ссылкой на то, что представленная обществом проектная документация разработана на объект «здание спортивно-развлекательного комплекса», между тем установленные Правилами землепользования и застройки, действующими с учетом внесенных в них изменений Приказом № 23, виды разрешенного использования арендуемого обществом участка земли не предусматривают размещение на нем спортивно-развлекательного комплекса, как того требует п. 1.1 договора аренды от 15 мая 2018 г. Тогда «Эсна» обжаловала отказ в судебном порядке. Первая инстанция отказала в удовлетворении иска со ссылкой на то, что ответчик правомерно отказал обществу в выдаче разрешения на строительство спортивно-развлекательного комплекса, поскольку строящийся объект и цель предоставления для его строительства земельного участка в аренду не соответствуют видам разрешенного использования земельного участка, установленным Правилами землепользования и застройки. Суд счел, что истцу нужно обратиться с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки для приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка с целями предоставления его в аренду. Такое решение устояло в апелляции и кассации. Изучив кассационную жалобу «Эсны», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П Экономколлегия также отметила, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций. Кроме того, ВС отметил, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также участки земли, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капстроительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, т.е. изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может происходить путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом. Следовательно, земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капстроительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В этом деле, заметил ВС, в целях завершения строительства кассатор принял меры по изменению цели договора аренды в соответствии с действующим видом разрешенного использования спорного земельного участка, а также обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство на реконструкцию существующего объекта в магазин, что отвечало новым требованиям градостроительного регламента. Однако органы муниципальной власти не приняли положительного решения по этой инициативе общества. Так, в деле № А56-114757/2021 три судебные инстанции отказали в удовлетворении требований «Эсны» о признании незаконным изложенного в ответе от 8 сентября 2021 № отказа администрации района в согласовании вида разрешенного использования земельного участка «магазины». Это дело рассматривалось с участием администрации поселения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Тогда суды исходили из невозможности изменить вид разрешенного использования «для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса» на «магазины», поскольку участок земли предоставлен истцу без проведения торгов для строительства спортивно-развлекательного комплекса. В свою очередь, в